Đầu tư sinh lợi | Dân đầu tư vẫn đổ về Đồng Nai mua đất TP. Biên Hòa

Không phải là Nhơn Trạch và cũng không phải là Long Thành, thị trường BĐS Đồng Nai đang cho thấy sức nóng tỏa nhiệt ngày càng mạnh ở những dự án thuộc khu vực TP. Biên Hòa. Sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng, kết nối giao thông thuận lợi đã giúp cho thị trường bất động sản TP Biên Hòa có bước tăng trưởng vượt bậc trong 2 năm trở lại đây. Đồng Nai đang tiếp tục trở thành điểm đến của khách hàng trong cơn say đất nền. Dù kênh đầu tư này vẫn đang được xem là “hái ra tiền” đối với khách hàng trong thời điểm hiện tại, nhưng không vì thế mà quên đi sự thận trọng.

bds, nha dat dong nai, bat dong san dong nai

Trong khi giới đầu tư dài hạn chủ yếu tìm kiếm các sản phẩm nhà đất gần khu vực Nhơn Trạch, sân bay Long Thành, nhà đầu tư thứ cấp lại đang đổ về Tp.Biên Hòa, nơi tập trung nhiều KCN hiện hữu để tìm kiếm các sản phẩm nhà đất thổ cư. Ông Ngô Minh Đạo, một nhà đầu tư Thanh Hóa cho biết, vốn không có nhu cầu đầu tư dài hạn nên sau khi khảo sát thực tế một thời gian, ông quyết định mua đất ở Tp. Biên Hòa để đầu tư. Theo tính toán của nhà đầu tư này, đất thuộc phạm vi Tp. Biên Hòa hầu hết là đất thổ cư, tính an toàn cao. Khu vực này hiện có nhiều KCN hoạt động, dân cư đông, giá đất rẻ, phù hợp với tài chính của nhiều đối tượng khách hàng.

bat dong san dong nai, mua dat dong nai

Hiện tại, nhiều nhà đầu tư TP.HCM và các tỉnh lận cận cũng chuyển sang săn tìm nhà đất tại các khu vực có tiềm năng sinh lợi ngắn hạn hơn. Anh Lê Trọng Khanh, một nhà đầu tư tại Tp.HCM cho biết, anh chọn đầu tư đất ở Biên Hòa vì khu vực này phù hợp để đầu tư ngắn hạn. Tuy đất ở Long Thành, Nhơn Trạch rất có tiềm năng sinh lợi nhưng hiện nay chính sách đền bù, tái định cư quanh sân bay Quốc tế Long Thành chưa rõ ràng. Thời gian khởi công sân bay còn đang bỏ ngỏ. Trong khi đó, tại Nhơn Trạch, khu vực này sẽ chỉ thực sự phát triển khi cầu Cát Lái đi vào hoạt động theo quy hoạch của Chính phủ. Tuy nhiên, phải đến năm 2020, việc xây dựng mới được tiến hành. Vì vậy, đầu tư ngắn hạn thời điểm này chỉ có thể chọn Biên Hòa. Theo khảo sát, đất thuộc khu vực xã Tam Phước, Phước Tân thuộc Thành phố Biên Hòa, khu vực An Phước, Tam An thuộc huyện Long Thành đang có giao dịch tương đối sôi động. Khu vực gần các khu công nghiệp lớn như KCN Biên Hòa 2, Long Bình Lotechco, Amata, KCN Tam Phước, KCN Giang Điền, Cụm CN Dốc 47, KCN Bò sữa Long Thành, KCN Long Đức… lượng dân cư đổ về đây sinh sống ngày càng nhiều.

Tại Đồng Nai, những khu vực giáp ranh với TP HCM gây chú ý là điểm nóng Biên Hòa, Nhơn Trạch từ cuối năm 2017 đến nay đã có nhiều dự án đất nền được chào bán ra thị trường với thanh khoản rất cao, giá liên tục đi lên. Đơn cử tại địa bàn Biên Hòa, chỉ tính riêng dự án Khu đô thị Long Hưng (ngã ba Vũng Tàu gần metro) năm 2017 đã có sức tiêu thụ tổng cộng 1.600 lô đất bất chấp giá bán đợt sau liên tục leo thang.

Nếu giai đoạn đầu tư dự án Long Hưng chỉ bán ra 7,5 triệu đồng/m2 thì hiện tại giá giao dịch trên thị trường đã tăng lên 14 triệu đồng/m2. Không riêng gì dự án này, tại khu vực trung tâm TP Biên Hòa, khá nhiều tuyến đường có giá đất vươn lên mức tiệm cận với một số quận của TP HCM.

Trong khi đó, tại Nhơn Trạch, vị trí giáp Sài Gòn qua hướng Cát Lái (quận 2, TP HCM), đất nền lẻ chào bán đường nội bộ khu dân cư mới đã trên 10 triệu đồng mỗi m2, tăng 25% so với 12 tháng trước. Đất cùng khu này nếu nằm tại mặt tiền đường lớn có giá 14-15 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó nhà phố dự án tại Hiệp Phước, Nhơn Trạch, đang được nhiều người chào hàng trên thị trường thứ cấp gần 2 tỷ đồng/căn, được xem là giá cao nhất ở khu vực này. Tuy nhiên, vì so với TP HCM, mức giá này cho cả nhà và đất vẫn ở mức khá mềm nên nhà đầu tư mua bán sôi động.

ban dat dong nai, gia dat dong nai

Không chỉ đất nền khu ven thành phố mà quỹ đất trung tâm dành để triển khai các dự án lớn tại Biên Hòa cũng được nhà đầu tư ráo riết săn đón. Khi đề án xây dựng tuyến Metro số 1 kết nối giữa Tp.HCM với TP.Biên Hòa được thông qua, các dự án đất nền nằm gần tuyến đường này nhanh chóng được giới đầu tư tìm mua. Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eximrs, hiện tại đang có một làn sóng định cư từ Tp.HCM đổ về Đồng Nai. Tuy động thái này hiện chưa mạnh, nhưng một khi các tuyến đường hạ tầng kết nối 2 khu vực này với nhau hoàn thiện, cộng thêm tốc độ tăng giá đất tại Tp.HCM hiện nay thì xu hướng này sẽ càng mạnh hơn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo ông Hoàng Văn Giới – Giám đốc Công ty Cổ phần phát triển BĐS Đồng Nai, hiện nhiều nhà đầu tư chỉ chú trọng về giá bán mà chưa thật sự chú ý đến các vấn đề pháp lý khi tiến hành giao dịch. Những vấn đề cần tìm hiểu như quy hoạch chi tiết đất thuộc loại hình gì, chủ đầu tư là ai, uy tín như thế nào vẫn còn ít được quan tâm. Một yếu tố quan trọng nữa là cần tính toán đầu ra và tài chính khả thi cho gói đầu tư của mình. “Không phải chỉ lựa chọn khu vực tập trung nhiều công nhân là dễ bán ra. Một khu vực đông dân cư nhưng dân cư chủ yếu là lao động thu nhập thấp, từ 5 -7 triệu/ tháng thì không phù hợp đầu tư các sản phẩm giá trị cao. Với giá đất khoảng 580 – 800 triệu/nền và phải xây dựng theo điều kiện bắt buộc thì giá trị cho một căn nhà sẽ dao động từ 1,5 - 2 tỷ đồng. Mức giá tổng này vượt khả năng chi trả của đối tượng mua thực, khiến sản phẩm của nhà đầu tư rất khó tìm thấy nguồn ra”, ông Giới cho biết thêm.

Vị giám đốc này cũng đưa ra 3 lưu ý nhà đầu tư thứ cấp cần để tâm khi lựa chọn đầu tư sản phẩm nhà đất tại Đồng Nai gồm: "Thứ nhất là khả năng phát triển dân số của khu vực. Yếu tố này tác động trực tiếp đến khả năng thanh khoản và tăng giá bất động sản. Thứ hai: giá cả bất động sản đầu tư có phù hợp với tài chính của số đông người dân khu vực đó hay không. Thứ ba là cần suy xét hạ tầng giao thông và tiềm năng phát triển của khu vực. Một dự án  tọa lạc trên các trục giao thông chính, gần khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu sẽ mang lại ưu thế sinh lợi tốt hơn.