Tăng hệ số k, khó cho người nghèo

Đón đầu cơn sốt đất nền vùng ven trong năm 2019, siêu dự án dat nen Felix City Bà Rịa được triển khai với giá bán chỉ 9,5tr/m2. Nằm ngay khu du lịch Núi Dinh. Hotline: 0898.677.899 PKD tư vấn & đặt chỗ ngay!
Tăng hệ số k, khó cho người nghèo - Ảnh 1.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở phải đóng tiền sử dụng đất theo hệ số k. Trong ảnh: tìm mua đất ở Q.9, TP.HCM - Ảnh: HOÀNG ĐÔNG

Tờ trình về tăng hệ số k đã được UBND TP trình cho HĐND TP. Đề xuất của UBND TP khiến nhiều người dân lo lắng phải đóng tiền sử dụng đất giá cao.

Lo trả nợ không nổi

Năm 2013, bà Huỳnh Thị Năm ở quận Thủ Đức xin chuyển mục đích gần 500m2 đất nông nghiệp thành đất ở để cho các con xây nhà ra riêng. Các con bà Năm dành tiền để xây nhà nên bàn nhau xin ghi nợ tiền sử dụng đất. 

Lúc đó, giá đất mặt tiền đường Lê Thị Hoa là 1,8 triệu đồng/m2, đất nhà bà Năm trong hẻm đường này, giá đóng tiền sử dụng đất khoảng 1 triệu đồng/m2. Các con bà Năm dự tính trả nợ trong vòng 5 năm để không bị tăng giá đất nhưng không thu xếp được. 

Đến năm 2018, bà Năm vẫn chưa đủ tiền trả nợ Nhà nước và xem lại thì thấy giá đất đã tăng gấp đôi so với giá đất thời điểm ghi nợ. 

Nếu hệ số k năm 2019 tăng lên gấp 1,5 lần bảng giá đất, gia đình bà Năm càng khó có cơ hội trả nợ tiền sử dụng đất hơn. Sang năm 2020, TP.HCM sẽ có bảng giá đất mới, chắc chắn sẽ lại tăng so với giá đất hiện nay... và cơ hội trả nợ tiền sử dụng đất của gia đình bà Năm càng xa.

Một lãnh đạo huyện Nhà Bè cho biết hệ số tính tiền sử dụng đất tăng sẽ ảnh hưởng trước tiên đến người nhập cư thu nhập thấp và trung bình ở các quận vùng ven đang cố gắng dành dụm để kiếm một chỗ ở. Những người này thường mua đất trong các khu dân cư để ở. 

Khi chủ đất đóng tiền sử dụng đất giá cao thì cũng sẽ bán lại với giá cao để giữ nguyên mức lợi nhuận. Ngoài ra, những người còn nợ tiền sử dụng đất có diện tích ngoài hạng mức như bà Năm trong trường hợp trên cũng bị ảnh hưởng.

Theo đề xuất của UBND TP.HCM về tăng hệ số k năm 2019 là 0,4 lần cho tất cả các nhóm đối tượng, thì nhóm hộ gia đình cá nhân có mức tăng cao nhất: từ 1,1 lần sẽ tăng thành 1,5 lần bảng giá đất, tương đương tăng khoảng 36% so với năm 2018. 

Những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất có diện tích ngoài hạn mức đất ở sẽ phải chịu mức tăng này.

Tăng hệ số k, khó cho người nghèo - Ảnh 2.

Người nghèo khó làm giấy tờ nhà đất

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, phó chủ tịch UBND quận 2, việc tăng hệ số k có thể gây khó khăn cho người dân trong việc làm giấy tờ nhà, đất. 

"Đến giờ, những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thường rơi vào các hộ gia đình nghèo, khó khăn về kinh tế hoặc đất đai có tranh chấp. Vì vậy, tăng hệ số k sẽ gây khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của Nhà nước. Quận 2 đề xuất giữ nguyên mức hệ số k của hộ gia đình, cá nhân" - ông Khiết cho biết.

Tương tự quận 2, quận 9 cũng đề xuất giữ nguyên hệ số k hiện hành. Theo lãnh đạo quận 9, TP đang điều tra giá đất để xây dựng bảng giá đất mới (chu kỳ 5 năm tiếp theo: 2020 - 2024 - PV), nếu giờ tăng hệ số k sẽ làm cho thị trường xác lập mặt bằng giá đất cao hơn, bảng giá đất năm tới cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Còn Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng hệ số k tăng 0,1 lần so với năm 2018 là hợp lý. Theo HoREA, giá chuyển nhượng đất trên thị trường không quá cao, số nợ tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của doanh nghiệp và người dân năm qua đã hơn 2.000 tỉ đồng. Nếu tăng hệ số k 0,4 lần có thể làm gia tăng ghi nợ tiền sử dụng đất trong khu vực hộ gia đình, cá nhân, và không tạo điều kiện cho người dân trả nợ. 

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, cũng nhận định việc tăng hệ số k hiện nay khiến giá đất ở khu vực ngoại thành chịu tỉ lệ tăng cao hơn khu vực nội thành, tác động trực tiếp đến người lao động có thu nhập thấp và trung bình ở khu vực ngoại thành.

UBND TP: đã cân nhắc

Theo tờ trình của UBND TP, đề xuất tăng hệ số k năm 2019 thêm 0,4 lần so với năm 2018 là đã có cân nhắc, không quá cao để tạo đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất và an sinh xã hội.

Trong đó, UBND TP dẫn nhận định của Sở Tài chính và Sở Tài nguyên - môi trường TP rằng giá đất trung bình để tính bồi thường trong năm 2018 cao gấp 4,75 lần bảng giá đất, giá đất thị trường hiện nay cao gấp từ 4 đến 6 lần bảng giá đất.

Ông PHAN VĂN TỰ (nguyên phó khoa quản lý đất đai và bất động sản Trường ĐH Nông lâm TP.HCM):

Nên bỏ khung giá đất

ong phan van tu

Bảng giá đất hiện nay quá thấp, chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá thị trường. Giá đất trong khung giá đất do UBND TP ban hành từ năm 2015 đến nay không thay đổi, trong khi giá thị trường đã tăng rất nhiều.

Nếu TP đề xuất tăng hệ số k cũng không có ý nghĩa gì vì mức tính nghĩa vụ tài chính cũng không phù hợp với giá thị trường.

Với cơ chế hai giá đất hiện nay, có tăng hệ số k cũng không thể xử lý triệt để sự khập khiễng giữa giá đất thị trường và bảng giá đất nhà nước vì giá nhà nước bị hạn chế bởi khung giá đất.

Về lâu dài, Chính phủ không cần ban hành khung giá đất, giao UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và định giá đất trong trường hợp cụ thể, để đảm bảo bảng giá đất phù hợp với giá thị trường và sát với thực tế của địa phương.

Bảng giá đất phù hợp với giá thị trường mới có thể sử dụng cho tất cả các mục đích và cơ quan nhà nước sẽ dễ kiểm tra, quản lý.

Bên cạnh đó, các tỉnh, thành phải xây dựng chính sách phù hợp cho từng đối tượng sử dụng đất như mức miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân khó khăn hoặc thuộc diện chính sách, ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư vào các ngành kinh tế cần khuyến khích...

TIẾN LONG ghi

Ông NGÔ QUANG PHÚC (tổng giám đốc Phú Đông Group):

Mức tăng phải phù hợp

ong phuc

Giá bán bất động sản gồm giá đất, giá xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Khi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư làm bất động sản thì chi phí đầu vào tăng lên khi hệ số k tăng lên.

Trong khi đó, giá xây dựng cũng không thể giảm được nên doanh nghiệp sẽ tăng giá bán để giữ mức kỳ vọng lợi nhuận của mình.

Khi đó, người mua nhà sẽ chịu thiệt vì phải trả nhiều tiền hơn để mua một căn hộ hay một nền đất so với trước.

Nhưng không phải cứ tăng giá là người mua sẽ chấp nhận, nên có khả năng doanh nghiệp phải tính toán giữ nguyên giá để bán được hàng đi, chấp nhận mức lợi nhuận thấp xuống hoặc không có lời.

Tùy vào sự tác động của hệ số k tới tình hình thị trường mà doanh nghiệp tính toán có triển khai dự án hay không, triển khai dự án ở địa phương này hay chuyển sang một địa phương khác để có mức lợi nhuận cao hơn.

Theo tôi, hệ số k tăng lên là phù hợp vì giá đất trên thị trường thực tế so với giá quy định của Nhà nước đã tăng lên nhiều lần, mức bất hợp lý ấy không thể giữ quá lâu được.

Sở Tài chính TP có lý khi tham mưu tăng hệ số k để tiệm cận với thị trường hơn. Tuy nhiên, việc tăng hệ số k ở mức độ nào cho phù hợp để không làm việc đóng tiền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp bị khó khăn là điều cần cân nhắc, tính toán.

Thực tế hiện nay, một doanh nghiệp muốn triển khai dự án bất động sản phải chuẩn bị ít nhất 2,5 - 3 năm để làm thủ tục. Giả sử mua một miếng đất 100 tỉ đồng mà kéo dài 3 năm thì mỗi năm doanh nghiệp phải trả lãi từ 10 - 15 tỉ đồng.

Nếu như thủ tục hành chính được rút ngắn xuống còn 1 năm thì doanh nghiệp tiết kiệm được 20 - 30 tỉ đồng lãi suất.

Như vậy, doanh nghiệp sẵn sàng đóng tiền sử dụng đất cao hơn mà dự án triển khai sớm, sản phẩm ra thị trường nhanh, giá bán cũng có cơ sở giảm xuống, cả Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà đều được hưởng lợi.

TRẦN MẠNH ghi

Hệ số k tính tiền sử dụng đất: đến hẹn lại tắc Hệ số k tính tiền sử dụng đất: đến hẹn lại tắc

TTO - Từ ngày 1-1-2017, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất bị kẹt tại các chi cục thuế quận, huyện vì UBND TP chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất (hệ số k).

Nguồn: nhadat.tuoitre.vn